企業再生の極意企業再生

地元主導型ＳＣ

コラムテーマ:: 企業再生・再建; 資金調達; 業績向上

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アオヤギコンサルティングオフィス（茨城県:コンサルタント:経営）マーケティングクリエーション

債務免除

企業再生の極意

85％以上の債務免除を達成

■地元主導型ＳＣ（再生）の背景

　近年街中の商店街は食品スーパーや量販店に押されどこも苦戦し、「シャッター通り」と言われて久しいのですが、商店街組合ではかつてＳＣを模索しました。本事例は、そうした地元の商店が主導して造った『地元主導型のショッピングセンター』の再生についてです。　まずＳＣの一般的知識として説明しますと、現在は地方はロードサイドにおいて展開するＳＣ間、すなわちシステム間競争の時代に入っています。ＳＣの形態は、デベロッパー（ゼネコン）による開発型、大手小売チェーンによる広域型メガモール、アウトレットモールと様々です。その中で、地元主導型のＳＣは一般的に建設から10数年経過し、修繕の時期を迎えどこも苦戦しています。地元主導型は大手資本とは資本力とノウハウ双方で違いがあり、大手資本より建設コストが割高になりがちなため、投資回収する前に新規参入等で厳しい競争にさらされるからです。

　本事例は、人口４万７千の地方都市に立地するＳＣです。　まず、再生は、再生計画を策定することに始まりますが、その前提として「再生に至った原因」を明らかにします。その上で、財務リストラと事業リストラの双方を図っていくのです。

　■Ｍショッピングセンターの現状・課題

	・地域間商業構造	・周辺市町村に大型商業集積多い　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・地域間競争激しい
地域商業構造の分析	・都市環境	・近くに高速ＩＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・教育機関が多い
	・産業構造	・製造業従事者55％　　　　　　　　　　　　・商業従事者15％
	・商業集積の実態	・大規模商圏を想定した複合型ＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・最寄性商品、低価格衣料

	・消費者動向	・共働き核家族・若い単身者
商圏内消費者・競合先の動向	・消費者ニーズ	・最寄性（食品）は安くて安全　　　・選択購買は遠方まで車で移動
	・競合動向	・都市間競争を意識し、最寄品はリーズナブル　　　　　　　　　　　　　　　・カテゴリキラーは鮮度が高く、地域性重視

■当ＳＭの強み・弱み

強み	弱み
・地域型ＳＣとしては、大手のチェーン店がテナンントに入っており集客力が高い	・核テナント（食品ＳＭ）の営業不振
・賃貸業であるので、収入が安定していて、先の計画が立てやすい	・運営主体が地元商業者であり株主のため、営業不振や魅力の喪失の専門店でも業種再編（入替）が容易でない
・営業不振の核テナントの入れ替えにより訴求力・イメージが変わる	・店内に飲食店、飲食スペース、アメニティ・スペースがなく、顧客に長時間滞留してもらうには魅力に欠ける
・敷地面積が広く、正面にイベント広場となる遊び空間がある	・敷地が歪で、空きスペースが多い　　　　　　・店内通路幅が狭く、内装に統一感がない

■改善の方向

１．ゆとりあるゾーニング、魅力あるテナント・ミックス、コミュニティ・スペース、イートイン・コーナーの設置等環境整備、核テナントの入替

２．専門店の入替は、アウトレットの化粧品やバック、衣料等女性の興味あるテナントの誘致

３．３Ｆには、フラワーアレンジメント、絵手紙、焼き物教室等主婦の趣味のある業種を誘致

４．敷地の空きスペースにイベント広場を設置し、骨董、焼物市の開催

５．専門店の個別面接、経営相談、業態見直しのアドバイス

６．屋上の有効利用として、オープン・カフェ、子供の遊び空間を設置

■成果

事例．　企業再生部門
ショッピングセンター
(状況）・新税制の施行なければ再生不可能で、　すでにＲＣＣ(整理回収機構）へ移管されていた。
（支援内容）　・潜在購買力・競争力算定　・コアＳＭ入替　・「企業再生を促進する税制」による再生計画書の策定
改善前	改善後の結果
・売上総利益　　　316百万円・当期利益　　　　 ▲26百万円・実質自己資本　▲2,309百万円・金融機関借入　1,959百万円	・債務免除　1,720百万円　　　　　　　（88％）・役員個人補償免除